Reguleringsplanen inneholder kart med ulike bestemmelser. Kartet viser hva grunnen innenfor området kan brukes til, som for eksempel boligområder, trafikkarealer, landbruksområder, fareområder, friluftsområder og spesialområder. Planen bestemmer også hvordan veier skal gå, hvor bygninger skal plasseres, og eventuelt hvordan de skal se ut.
Hva et område kan brukes til og hvilke regler som gjelder for en reguleringsplan, finner du i plan- og bygningsloven.
Reguleringsplaner kan være områderegulering for flere eiendommer eller detaljregulering for enkeltprosjekter eller mindre områder. Private aktører har rett til å foreslå detaljregulering.
Ulike typer reguleringsplaner
Områderegulering
Områderegulering blir i utgangspunktet lagd av kommunen. Den styrer utviklingen i et større område, slik som for eksempel områderegulering for Rissa sentrum. Kommunen kan overlate til private eller andre myndigheter å lage områdereguleringer. Dette betyr at de står for hele eller deler av det planfaglige arbeidet innenfor de rammene kommunen bestemmer.
Detaljregulering
Detaljregulering kan kommunen, eller private utbyggere og initiativtakere lage. Dette er en plantype som blir brukt for følge opp det som er bestemt i kommuneplanens arealdel eller områderegulering. Detaljreguleringer tar for seg mindre områder eller enkelte tomter og gir ofte mer spesifikke og detaljerte føringer for hva du kan bygge.
Endring av eksisterende reguleringsplan
For endring av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan, se pbl. § 12-14.
OBS! Når endringen i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder, kan endringer vedtas etter en forenklet prosess, jamfør pbl. § 12-14 andre og tredje ledd.
Kommunen må i hvert enkelt tilfelle vurdere konkret hva som ligger i at endringene ikke går utover hovedrammene i planen.
Planprosess fra A til Å - tidslinje
Bildet under viser tidslinje med de ulike stegene fra start til endelig vedtak.
(Illustrasjonen er fra Ringerike kommune, med tillatelse).
Planprosessens steg fra start til slutt
Privatpersoner, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter kan fremme forslag til nye reguleringsplaner, og endre eksisterende reguleringsplaner. Det er fagkyndige, som kjenner kravene i lovverk, forskrifter og veiledninger godt, som må lage reguleringsplanene (pbl.§ 12-3).
Den som ønsker å utarbeide en privat reguleringsplan, må selv kontakte en plankonsulent. Dette kan være en større eller mindre bedrift, eller noen som driver eget firma. Fagkonsulenten vil hjelpe til med å vurdere og evt. utarbeide et planinitiativ.
Planinitiativ er et initiativ til reguleringsplan eller til endring av reguleringsplan pbl. § 12-8.
Forskriftens § 1 viser punktvis hva et planinitiativ skal inneholde.
Et privat initiativ til en reguleringsplan skal tas opp i et formelt møte med kommunen, før planarbeidet kan starte. I et oppstartsmøte avklares forutsetningene for planarbeidet. Kommunen vil gi informasjon om gjeldende planer og føringer som gjelder for det aktuelle området. Vi vil også orientere om og avklare behandlingsmåten. I møtet vil kommunen gå gjennom kravene til et komplett planforslag. Kommunen skriver etterpå et referat fra oppstartsmøtet. Kommunen vil i møtet, eller senest gjennom referatet, gi en anbefaling om den videre prosessen.
Medvirkning er viktig i planleggingen. Grunneiere, eventuelle andre personer med rettigheter på eiendommen, naboer og andre berørte har krav på å bli hørt og ha mulighet til å uttale seg. Det skjer gjennom en lovpålagt kunngjøring om oppstart, som publiseres offentlig. Liste over høringsparter blir gitt av kommunen.
I kunngjøringen vil man beskrive bakgrunnen for planen, forventet fremdrift og hva planen inneholder. Det gis også en tidsfrist for eventuelle innspill. Det er den som utarbeider planforslaget som har ansvar for kunngjøringen. Oppstarten skal kunngjøres i minst en lokal avis (Fosna-Folket), i tillegg til at det legges ut på kommunens hjemmeside.
Plankonsulenten gjør nødvendige undersøkelser og analyser, og lager et forslag til plan med plankart, bestemmelser, illustrasjoner og beskrivelse av planen.
Denne fasen kan ta lang tid, ofte flere måneder,. Det skjer også noen ganger at planprosessen stopper opp og at det ikke blir noe av planen.
Komplett utarbeidet planforslag skal behandles etter pbl. § 12-10, og krav gitt i oppstartsmøtet. Planforslaget skal være i henhold til Kommunal- og distriktsdepartementets veileder, kart- og planforskriften med mer.
Private planforslag skal behandles av kommunen innen 12 uker hvis ikke annen frist er avtalt med forslagsstiller. Kommunen kan fremme alternative forslag til regulering av arealet. Dersom kommunen ikke finner grunn til å fremme forslaget, skal forslagsstiller innen tre uker underrettes med brev.
Vedtaket i kommunestyret blir også kunngjort offentlig. Det skjer med informasjon om klagerett, samt hvordan eventuelle krav om erstatning skal fremmes.
Kommunestyrets vedtak kan klages på, innen 3 uker fra det er kunngjort. Krav om erstatning må fremmes innen 3 år etter kunngjøringen.
Klagen skal sendes til kommunen. Dersom kommunen ikke endrer vedtaket, sendes klagen videre til Statsforvalteren i Trøndelag for endelig avgjørelse.